20 octobre 2021 Pierre Perrin-Monlouis
La crise financière de l’été 2007 et l’assombrissement des perspectives économiques aux Etats-Unis et en Europe n’ont eu qu’une incidence faible sur le marché de l’investissement pour lequel la concurrence est restée très forte tout au long de l’année 2007.
Néanmoins, le phénomène de compression des taux de capitalisation qui avait servi de ressort au marché de l’investissement au cours de ces deux dernières années s’est fortement ralenti au cours du second semestre.
Dans ce contexte, Klépierre a poursuivi sa politique de croissance de manière sélective, en privilégiant les investissements les plus créateurs de valeur immobilière, essentiellement au travers de la valorisation de son patrimoine existant mais aussi de la poursuite ou de l’initiation en amont de nouveaux projets de taille importante dans de grandes métropoles européennes.
En 2007, Klépierre a investi près de 1,1 milliard d’euros dont 1 milliard d’euros dans les centres commerciaux, 64,3 millions d’euros dans les murs de commerces et 14,6 millions d’euros dans les bureaux. Les engagements signés au cours de l’exercice s’élèvent à 1,7 milliard d’euros dont 988 millions d’euros donneront lieu à des décaissements ultérieurs.
Plus de 590 millions d’euros investis dans des centres commerciaux offrant immédiatement un rendement attractif
Les investissements en centres commerciaux en exploitation ont atteint 591,4 millions d’euros pour la partie décaissée en 2007 et ont concerné principalement 6 pays. Ces acquisitions génèreront 85,6 millions d’euros de loyers nets supplémentaires en année pleine. Compte tenu des dates d’acquisition, leur contribution aux loyers nets de l’exercice 2007 est de 20,8 millions d’euros. Ces acquisitions ont été conclues à un taux de rendement moyen légèrement supérieur à 7%. Ce niveau laisse une marge confortable d’appréciation qui devrait être extériorisée par les experts dans les mois à venir.
La France représente 50% de ce total avec 296,4 millions d’euros. Klépierre a acquis pour 116 millions d’euros des participations dans 13 centres ou équipements commerciaux conformément au protocole signé le 21 décembre 2006 avec Monsieur Henry Hermand. Elle s’est également portée acquéreur en juillet des deux hypermarchés Leclerc attenant aux galeries existantes de Blagnac et Saint-Orens (Toulouse) dont elle est propriétaire. Le centre Victor Hugo situé à Valence (48,4 M€), que Ségécé gérait depuis son ouverture en 1994, a intégré le patrimoine en toute fin d’année. Coté développement en propre, la galerie du Champs de Mars à Angoulême (62,3 M€) a ouvert ses portes début septembre. L’année 2007 a également vu l’inauguration des extensions des centres de Rambouillet (7.520 m²) et Orléans-Saran (6.537 m²).
Par ailleurs, Klépierre a cédé fin novembre sa participation de 50% dans le centre Cordeliers à Poitiers pour un montant de 34,2 millions d’euros, un montant plus de 35% supérieur à celui de l’expertise au 30 juin 2007.
En Pologne, Klépierre a acquis auprès de Plaza Centers Europe les 3 centres de Rybnik, Sosnowiec et Lublin, inaugurés en cours d’année, pour un montant de 168 millions d’euros. Ce qui met fin, pour la Pologne, aux accords existants avec ce développeur.
Au Portugal, Klépierre a porté de 50% à 100% sa participation dans le centre commercial de Parque Nascente à Gondomar en acquérant pour 64,8 millions d’euros en septembre les 50% de Predica. Cette transaction vient s’ajouter au plan d’investissement jusqu’à fin 2011 de 4,4 milliards d’euros annoncés au 30 juin 2007 dont 3,1 milliards d’euros étaient à cette date maîtrisés.
En Grèce, le centre de Larissa a été acquis en juin pour 21 millions d’euros.
Près de 360 millions d’euros investis dans des projets au profil de risque maîtrisé
Les investissements concernant les projets en cours tant de nouveaux centres que d’extensions s’élèvent à 359,4 millions d’euros en 2007 (contre 108,6 M€ en 2006). Ces chiffres confirment la volonté stratégique de Klépierre d’appréhender de nouveaux actifs commerciaux très en amont pour en contrôler la conception et la commercialisation, deux facteurs clés de leur valorisation à terme.
En France, Klépierre a investi 239,4 millions d’euros répartis principalement sur 14 opérations d’extension (158 M€), ce qui révèle l’important gisement de croissance dont dispose le portefeuille existant, et 6 sites en projet (56 M€). Ces 20 opérations ont une valeur à terminaison estimée supérieure à 1,1 milliard d’euros.
Sur les 120 millions d’euros investis à l’étranger, 111 millions correspondent au premier décaissement réalisé sur le projet Corvin de Budapest (34.600 m² SCU pour 229 M€ d’investissement). Le projet espagnol de Madrid-Vallecas (45.600 m² SCU pour 226 M€) a occasionné en 2007 un faible décaissement (6,2 millions d’euros), la majeure partie du prix d’acquisition sera réglé lors de son ouverture au 4ème trimestre 2008.
Klépierre a également acquis, sous diverses conditions suspensives, le centre Place de l’Etoile à Luxembourg (21.500 m² SCU) pour un montant de 209,9 millions d’euros (1M€ décaissé à ce jour). Le montant des loyers nets attendus est de l’ordre de 13 millions d’euros pour une ouverture prévisionnelle en 2011.
Ces projets d’envergure implantés dans trois capitales européennes compteront à leur achèvement parmi les dix premiers actifs du portefeuille de Klépierre.
Klépierre s’est également engagée à acquérir, dans le cadre de son partenariat avec Finiper, 50% des centres Il Leone à Lonato (15.987 m² SCU, 44,8 M€ d’investissement pour sa quotepart) et Le Corti Venete à Vérone (30.181 m² SCU, 84,7 M€). Les acquisitions définitives auront lieu au 1er trimestre 2008. Un 3ème centre en cours de construction sera également acquis à son ouverture prévue pour le 1er trimestre 2009 : 29.952 m² SCU, situé à Vittuone, en périphérie ouest de Milan, pour un investissement de 44,2 M€ (50%).
Enfin, un accord sous conditions suspensives a également été signé en vue de l’acquisition du centre Aqua Portimao au Portugal pour 52,7 millions d’euros en partenariat avec Generali (0,5M€ décaissé). L’ouverture est prévue en 2010.
L’ensemble de ces transactions est compris dans la partie maîtrisée (3,1 Md€) du plan d’investissement présenté par Klépierre au 30 juin 2007. Compte tenu d’hypothèses prudentes de loyers retenues sur ces projets de taille significative bénéficiant d’emplacements de premier ordre, le taux de rendement initial attendu s’établit en moyenne à ce jour à 6,2%. Ce niveau de départ laisse la place à des améliorations probables qui pourront être extériorisées au fur et à mesure de l’avancement des projets et de leur commercialisation, comme c’est déjà le cas pour le centre de Madrid-Vallecas.
Une prise de contrôle à 100% de Ségécé qui renforce la cohésion du groupe
Klépierre a porté à 100% sa participation dans Ségécé en acquérant auprès d’AXA Reim et BNP Paribas leurs participations minoritaires pour respectivement 20 millions d’euros (10%) et 30 millions d’euros (15%).
COMMERCES : KLÉMURS POURSUIT SA STRATÉGIE CIBLÉE DE DÉVELOPPEMENT
Klémurs a acquis en mars 2007, pour 37,2 millions d’euros, un portefeuille de 14 actifs intégrés à des zones commerciales de premier ordre aux abords de grandes agglomérations françaises. Par cette acquisition, Klémurs a entamé la diversification de son portefeuille avec notamment des murs de magasin à l’enseigne Mondial Moquette (58% de l’investissement en valeur). Le partenariat avec Buffalo Grill a connu sa première étape de développement avec l’acquisition pour 16,8 millions d’euros de 8 restaurants nouveaux, portant à 136 le nombre de restaurants Buffalo Grill détenus en pleine propriété (51) ou via des contrats de crédit-bail (85). Enfin, Klémurs a acquis fin décembre 2007 deux boutiques à l’enseigne Sephora, situées dans les principales rues commerçantes de Metz et Avignon, pour un investissement de 10,3 millions d’euros.
Ces 64,3 millions d’euros investis au titre de 2007 génèreront 3,9 millions d’euros de loyers nets supplémentaires en année pleine.
En fin d’année, Klémurs a également signé un nouvel accord de partenariat avec l’enseigne Défi Mode et le groupe Vivarte, aux termes duquel Klémurs deviendra propriétaire des murs de 112 magasins (99.000 m²) parallèlement au rachat par le groupe Vivarte de l’exploitation de l’enseigne textile. L’investissement dont la réalisation définitive se déroulera en deux phases – 87 actifs existants seront acquis au cours du 1er trimestre 2008 et 25 actifs en cours de construction au plus tard le 30 juin 2009 – atteindra 153 millions d’euros pour des loyers nets attendus de 9,1 millions d’euros en année pleine. Cette transaction s’inscrit dans la stratégie de partenariat immobilier avec les grandes enseignes développée par le Groupe.
BUREAUX : QUATRE CESSIONS ET POURSUITE DU PROJET SEREINIS
Klépierre a cédé deux immeubles de bureaux situés à Levallois-Perret et rue de Turin à Paris 8ème ainsi que deux actifs mineurs (à Champlan-91 et un entrepôt à Strasbourg) pour un montant total de 74,7 millions d’euros. Ces 4 actifs ont contribué à hauteur de 0,4 million d’euros aux loyers 2007. Ces transactions se sont effectuées à un niveau supérieur de plus de 11% aux dernières expertises.
Enfin, la construction de l’immeuble Sereinis à Issy-les-moulineaux, s’est poursuivie, engendrant un décaissement de 14,6 millions d’euros sur l’exercice 2007. La livraison de l’immeuble est maintenue pour fin 2008 et sa mise en commercialisation devrait intervenir prochainement.
Prochaines publications :
Chiffre d’affaires annuel 2007 29 janvier 2008
Résultats annuels 2007 12 février 2008 (communiqué de presse la veille au soir)
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