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BNP Paribas Real Estate analyse le marché des entrepôts en France : bilan et perspectives

Dernière mise à jour: octobre 21, 2021

LE MARCHE DES ENTREPOTS EN FRANCE EN 2016 : 3,6 MILLIONS DE M2 D’ENTREPROTS* LOUES ET 1,7 MILLIARD D’EUROS INVESTIS

2016, année record pour le marché locatif

Le volume des transactions s’établit à plus de 3,6 millions m2 à fin 2016, ce qui représente le meilleur score depuis dix ans. Les opérations en clés en main locatifs et en comptes propres représentent à elles seules 1,8 millions m2, soit 50% du volume global commercialisé, une tendance forte depuis quelques années. Le volume des transactions supérieures à 40 000 m2 représente plus d’un tiers du volume global, porté par l’effet de la massification. Le marché a également été animé par 136 transactions recensées sur la tranche 5-20 000 m2. Ces transactions portent à 90% sur des entrepôts existants et témoignent de la dynamique des acteurs logistiques de toutes tailles. Le volume des transactions comprises entre 20 et 40 000 m2 reste stable année après année.

La Région Parisienne reste de très loin le premier marché français, avec pratiquement 900 000 m2 placés en 2016. Malgré un net repli de 25% sur un an, il s’établit toutefois à un niveau très élevé, le meilleur depuis 2011, et juste derrière le cru exceptionnel de 2015.

Les cinq principaux marchés de la dorsale que sont Paris, Lyon, Orléans, Lille et Marseille ont concentré 2,1 millions de m2, représentant plus de la moitié du volume commercialisé. « Les marchés périphériques montent en puissance, portés notamment par les clés en mains. Le réseau logistique français tisse sa toile sur l’ensemble du territoire en particulier sur l’arc atlantique. L’attractivité des grandes métropoles de l’Ouest tant en termes d’emplois que de bassins de consommation expliquent certainement cette nouvelle dynamique » souligne René Jeannenot, Directeur Activité/Logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

BNP Paribas Real Estate anticipe pour 2017, un niveau de commercialisation qui devrait dépasser les 3 millions de m2 sans toutefois égaler la performance de 2016.

Une offre en baisse sensible

Le niveau de l’offre représente 3,3 millions m2, en baisse sensible sur les deux dernières années. Le marché est toujours soutenu et dynamisé par la croissance importante et continue du e-commerce, la restructuration de la supply chain chez les grands distributeurs et une logistique urbaine en pleine évolution.

50% seulement de cette offre disponible début 2017, concernent des actifs de classe A. Les cinq principaux marchés cumulent plus de 1,1 million m2 de classe A mais ce volume est très fortement concentré sur la Région Parisienne, dont le stock disponible demeure néanmoins très maîtrisé au regard de la taille de son parc.

A noter : si le niveau de l’offre ne diminue pas plus nettement c’est en raison du fort impact des opérations en clé en main et en compte propre.

L’offre de classe B et C est frappée d’une vraie obsolescence et sa commercialisation dépend avant tout de la qualité de son emplacement.

*Entrepôts A ; B et C, messagerie et entrepôts frigorifiques > 5 000 m2

Des loyers stables, à l’exception de Lyon

BNP Paribas Real Estate acte une vraie stabilité sur l’ensemble du marché avec les loyers moyens de classe A qui connaissent toujours une amplitude assez forte, compris entre 38 et 53 € selon le territoire.

A noter cependant une remontée des valeurs sur Lyon, second marché après l’Ile-de-France, où la valeur prime sur ce secteur portant sur le neuf devrait bientôt dépasser les 46 €.

En ce qui concerne les opérations clés en main, la compression des taux observée sur le marché de l’investissement permet de maintenir des loyers très compétitifs.

L’investissement logistique est pénalisé par un manque de produits pour satisfaire les investisseurs

La France conserve son positionnement de 3ème marché historique en Europe avec plus de 2.7 milliards d’euros placés (logistique + locaux d’activité) après la Grande-Bretagne et l’Allemagne. Le volume investi ces deux dernières années a été dynamisé par la fin de la Convention Franco-Luxembourgeoise et l’attractivité de la zone Euro, post-Brexit.

« Avec un volume de l’ordre de 1,7 milliard d’euros investis en logistique en 2016, nous actons une baisse des de près de 20%. Toutefois, ce volume n’est pas représentatif de la demande exprimée car les investisseurs sont plus que jamais à la recherche d’opportunités. Les portefeuilles paneuropéens représentaient 40% des volumes investis en 2015 mais cette année, une seule plateforme a été vendue en France au travers d’un portefeuille pan-européen» souligne Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Les portefeuilles représentent 60% des volumes investis, soit un peu moins que l’année dernière. BNP Paribas Real Estate recense une seule transaction de plus de 200 millions d’euros : le portefeuille ARCTIC, que Blackstone vient d’acheter auprès de Rockspring et cinq opérations de plus de 100 millions – soit environ 50% du volume.

L’IDF a absorbé près de 60% des volumes investis. Le secteur de Lyon, en situation de sous-offre locative, attire très fortement les investisseurs mais faute d’opportunités, les volumes n’auront représenté que 13%, Cependant une particularité cette année, le volume investi sur la Région Centre Ouest est du même niveau qu’à Lille ou Marseille, alors ce sont respectivement les 3ème et 4ème hubs français.

Fait marquant de l’année 2016, le retour des opérations en blanc avec une petite dizaine d’opérations en blanc lancées dans les principaux hubs de la Dorsale mais aussi sur d’autres secteurs comme à Toulouse ou au Havre, démontrant la confiance des investisseurs.

La compression actuelle des taux laisse moins d’opportunités aux fonds US majoritairement opportunistes, ce, au profit des fonds européens davantage Core / Core+, représentant encore une large majorité du marché avec près de 75% des volumes investi. Une nouvelle compression des taux est attendue pour 2017 sur les opérations en blanc, soit un taux proche de 7% mais aussi sur le prime, soit un taux de 5% pour les prochains « trophy assets ».

A propos de BNP Paribas Real Estate :
BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 37 pays (16 implantations directes et 21 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie. BNP Paribas Real Estate a réalisé un chiffre d’affaires de 765 M€ en 2015 avec, en Promotion, 146 000 m2 de bureaux livrés et plus de 2 000 logements neufs mis en chantier ; 22 Mds € d’actifs sous gestion en Investment Management ; 36 millions de m2 gérés en Property Management ; 5,2 M de m2 placés et 17,1 Mds € investis en Transaction ; plus de 1 000 missions réalisées en Conseil et 292 Mds € d’actifs expertisés.

BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas.

Pierre Perrin-Monlouis
Pierre Perrin-Monlouis
Fondateur de Rente et Patrimoine (cabinet de gestion de patrimoine), Pierre Perrin-Monlouis est un analyste et trader pour compte propre. Il vous fait profiter de son expérience en trading grâce à ses analyses financières et décrypte pour vous les actualités des marchés. Son approche globale des marchés combine à la fois l'analyse technique et l'analyse fondamentale sur l'ensemble des marchés : crypto, forex, actions et matières premières.
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