21 octobre 2021 Pierre Perrin-Monlouis
De 2007 à 2008, il ne s’est pas passé une semaine sans que l’on parle de la crise des subprimes. De nombreuses banques ont annoncé des provisions gigantesques en précisant “dues à la crise des subprimes“. Une a même du se déclarer en faillite, ce qui n’a fait qu’accélérer le phénomène. Mais qu’est-ce que cette crise des subprimes et d’où vient-elle ? Ce phénomène est-il seulement américain ?
Pour comprendre la crise des subprimes, il faut comprendre en détail les principes du crédit immobilier aux Etats-Unis. L’idéal est donc d’étudier un exemple.
Nous sommes en 2005. Lawrence Smith souhaite acquérir une maison dans son village natal des Etats-Unis. Il travaille à 25 kilomètres de son domicile et souhaite se rapprocher. Lawrence Smith n’a pas un salaire mirobolant mais souhaite devenir propriétaire. A la fois pour éviter de payer un loyer à vie, mais aussi pour voir son patrimoine s’accroître au rythme de la hausse des prix de l’immobilier.
Lawrence Smith prend donc rendez-vous avec sa banque. Cette dernière connaît bien M. Smith mais la situation financière de M. Smith est tangente. En France, son dossier aurait été refusé à cause d’une faiblesse des revenus. Lawrence Smith souhaite en effet emprunter 150.000$ sur 20 ans, soit 832$ de mensualités, à un taux variable de 3%. Hors, il ne perçoit que 2.000$ de revenus mensuels. Sa capacité de remboursement en France serait limitée à 666,66$ (un tiers des revenus).
Mais la banque de M. Smith utilise souvent une pratique totalement légale et répandue aux Etats-Unis : l’hypothèque. Certes le dossier de M. Smith n’est pas parfait, mais la banque a la possibilité d’avoir une garantie sur sa maison. Ainsi, si Lawrence Smith ne peut plus rembourser son crédit, sa banque se contentera de lui saisir et de la revendre. La banque ferait alors coup double, en bénéficiant à la fois des intérêts de l’emprunt, et de la plus value sur la revente de la maison. N’oublions pas que les prix de l’immobilier ne cesse de grimper. Ces prêts sont dits subprimes. Ils ont en effet un risque de solvabilité plus importante que les prêts classiques. Ce type de prêts n’a ainsi jamais eu cours en France.
Afin de tirer au mieux à la baisse les mensualités de M. Smith, la banque lui a proposé un taux variable. Les taux sont faibles et continuent à baisser, c’est le moment d’acheter à taux variable. Le taux est fixé à 3% mais peut encore baisser jusqu’à 2%, et ainsi réduire les mensualités. A 2%, ses mensualités ne seraient plus que de 759$. M. Smith signe et s’engage sur 20 ans. De toute façon, il n’avait que peu le choix. Un taux fixe aurait amené des mensualités plus élevées.
Lawrence Smith est heureux. Il aménage dans sa nouvelle maison et devient enfin propriétaire…
… mais un jour
Un jour, Lawrence Smith reçoit un courrier de la banque. La teneur en est simple “Compte tenu de la hausse des taux, nous sommes contraints d’augmenter votre mensualité. Ainsi votre mensualité sera calculée sur un taux de 3,5% et non de 3%. Votre nouvelle mensualité passera alors à 870$ à compter du mois prochain“. Pour M. Smith le coup est rude. Une hausse de 38$ tous les mois. La hausse reste modérée et la banque reste confiante dans la future baisse des taux. Mais les courriers s’enchaînent, et la hausse des mensualités aussi. Le taux de 3% négocié aprêment par M. Smith est désormais passé à 5,5%. Sa mensualité passe à 1.032$. Financièrement M. Smith ne peut plus assumer ses échéances. Près de 200$ de hausse alors que son salaire n’a pas augmenté.
La banque débute les lettres de rappel de paiement. Mais rapidement la banque, comme le contrat le précise, devient le propriétaire officiel de la maison de M. Smith. M. Lawrence Smith voit son rêve s’écrouler et doit quitter sa maison. La banque n’a plus qu’à vendre la maison de ce dernier pour se rembourser.
Oui mais voilà. Lawrence Smith n’est pas le seul à avoir des problèmes d’argent, et le marché de l’immobilier s’effondre. De nombreuses banques devenues propriétaires cèdent en masse des maisons individuelles et le marché immobilier s’effondre. Alors que la banque s’attendait à voir l’emprunt entièrement remboursé par la vente de la maison, cette dernière ne se vend que très en dessous de son prix d’achat.
Là où commence la crise financière…
La banque vend la maison 100.000$. Mais pour cette maison elle a prêté 150.000$. Là où le bât blesse, c’est que la banque ne disposait pas de cette somme au moment où elle a prêté ces 150.000$ à M. Smith. Elle a elle-même cherché ses 150.000$, mais à un taux moindre. C’est cette différence de taux, entre le taux de prêt et le taux d’emprunt, qui génère les revenus de la banque.
La banque a financé ces 150.000$ de deux façons. D’une part, elle a fait un prêt auprès d’un refinanceur. Elle a emprunté 75.000$ à un organisme. D’autre part, elle a titrisé plusieurs milliers de contrats de prêts. Cela signifie qu’elle a mis sur le marché financier un contrat entre deux individus, la banque et l’emprunteur, sur le marché financier, via la création d’une société ad hoc. Cette méthode a permis de développer très fortement la finance dans le monde. Ces titres de sociétés sont achetés par d’autres banques. Ces dernières profitent de taux élevés de rémunération supérieurs au simple taux monétaire. De plus, compte tenu de l’effet de volume, les risques individuelles sont fortement réduits.
Dans un premier temps, la banque doit rembourser les refinanceurs. Pour se faire une grande part du montant de la maison est utilisée pour solder les emprunts auprès de ce type d’organismes. Mais bien souvent, la vente ne comble pas cet emprunt et la banque doit vendre d’autres actifs : actions, obligations, etc. Toutes ces ventes rapides et importantes conduisent à une très forte pression baissière sur les prix (immobilier, bourse, etc.).
Les marchés baissent et certaines banques découvrent que les titres qu’elles ont acheté, des titres qu’elles pensaient sans risque, ne le sont peut être pas. Les valorisations de ces titres provenant des subprimes chutent fortement et les banques sont obligées de provisionner ces pertes. La simple crise de l’immobilier se déplace vers tout le secteur financier et ce à travers le monde, avec toutefois des disparités dans chaque pays. Une banque ainsi qui n’a jamais prêté le moindre centime pour un achat immobilier d’une maison individuelle aux Etats-Unis se retrouve très fortement déficitaire avec la crise du marché financier. On estime que plusieurs centaines de milliards de dollars se sont évaporés suite à cette crise.
Pendant ce temps là, M. Smith a retrouvé un logement dans un petit studio à près de 50 kilomètres de son travail…
