Calculer l’échéancier d’un crédit, ou tableau d’amortissement, permet de savoir précisément combien coûte un emprunt, comment se répartit chaque mensualité entre intérêts et capital, et combien il reste à rembourser à chaque date. C’est un outil indispensable pour comparer des offres de prêt immobilier ou de crédit à la consommation, et pour décider d’un éventuel remboursement anticipé. Ce guide explique les formules, présente un exemple chiffré pas à pas et donne les points de vigilance pour 2026.
Les notions de base
- Capital emprunté : la somme prêtée par la banque.
- Taux nominal : le taux d’intérêt annuel appliqué au capital restant dû, hors frais.
- Durée : le nombre de périodes de remboursement (par exemple 240 mois pour un prêt de 20 ans).
- Mensualité : la somme versée chaque mois, composée d’intérêts et d’une part de remboursement du capital (l’amortissement).
- TAEG : le taux annuel effectif global, qui inclut les frais de dossier, l’assurance emprunteur et les garanties. C’est lui qu’il faut utiliser pour comparer les offres.
Les deux grands modes d’amortissement
Les mensualités constantes
C’est le mode le plus courant en France pour les prêts immobiliers. La mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt. Au début, elle comprend beaucoup d’intérêts et peu de capital ; à la fin, c’est l’inverse.
La formule de la mensualité est :
M = C × t / (1 – (1 + t)–n)
où C est le capital emprunté, t le taux périodique (taux annuel divisé par 12 pour des mensualités) et n le nombre de mensualités.
L’amortissement constant
Le capital remboursé est le même à chaque échéance, et les intérêts diminuent au fil du temps. Les premières échéances sont donc plus élevées, puis elles baissent. Ce mode est plus fréquent pour les crédits professionnels.
Exemple chiffré : prêt de 100 000 euros sur 10 ans à 3,6 %
Le taux mensuel est de 3,6 % / 12 = 0,3 %, soit 0,003. Le nombre de mensualités est de 120.
Mensualité = 100 000 × 0,003 / (1 – 1,003–120). Comme 1,003120 ≈ 1,4325, on obtient 1,003–120 ≈ 0,6981, et la mensualité vaut environ 100 000 × 0,003 / 0,3019 ≈ 994 euros (hors assurance).
| Mois | Capital restant dû au début | Intérêts | Capital remboursé | Capital restant dû à la fin |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 100 000,00 € | 300,00 € | 694,00 € | 99 306,00 € |
| 2 | 99 306,00 € | 297,92 € | 696,08 € | 98 609,92 € |
| 3 | 98 609,92 € | 295,83 € | 698,17 € | 97 911,75 € |
Chaque mois, les intérêts se calculent sur le capital restant dû (capital × 0,003), et le capital remboursé est la différence entre la mensualité et les intérêts. Sur la durée totale, l’emprunteur rembourse environ 119 300 euros, soit un coût des intérêts d’environ 19 300 euros, hors assurance et frais.
Comment construire le tableau soi-même
- Calculer la mensualité avec la formule ci-dessus.
- Pour chaque ligne : intérêts = capital restant dû × taux mensuel.
- Capital amorti = mensualité – intérêts.
- Nouveau capital restant dû = capital restant dû – capital amorti.
- Répéter jusqu’à ce que le capital restant dû soit nul (à quelques centimes d’arrondi près, corrigés sur la dernière échéance).
Un tableur fait ce calcul en quelques secondes : la fonction VPM (ou PMT en anglais) donne la mensualité, et les fonctions INTPER et PRINCPER donnent la part d’intérêts et de capital de chaque échéance.
Ce que l’échéancier permet de comprendre
- Le poids des intérêts au début : dans notre exemple, le premier mois, 30 % de la mensualité sert à payer les intérêts. Sur un prêt de 25 ans, cette proportion est bien plus élevée au début.
- L’intérêt d’un remboursement anticipé : rembourser par anticipation au début du prêt permet d’économiser beaucoup d’intérêts ; à la fin, l’économie est faible. Il faut aussi tenir compte des éventuelles indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi pour les prêts immobiliers.
- L’impact de la durée : allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total du crédit.
- L’effet du taux : un écart de 0,5 point sur un prêt de 200 000 euros sur 20 ans représente plusieurs milliers d’euros d’intérêts.
Le contexte des taux en 2026
Après une période de taux exceptionnellement bas jusqu’en 2021, les taux des crédits immobiliers ont fortement augmenté en 2022 et 2023, sous l’effet de la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne pour lutter contre l’inflation. Ils ont ensuite reflué à partir de 2024 avec la baisse des taux directeurs. Le niveau des taux reste un élément déterminant de la capacité d’emprunt des ménages, également encadrée par les règles du Haut Conseil de stabilité financière (taux d’endettement maximal de 35 % assurance comprise, durée maximale de 25 ans dans la plupart des cas).
Crédit, épargne et investissement
Comprendre la mécanique des intérêts composés est aussi utile pour l’investissement : les mêmes formules s’appliquent, dans l’autre sens, à la capitalisation d’une épargne. Un ménage qui compare le coût de son crédit au rendement espéré de ses placements peut décider de rembourser par anticipation ou, au contraire, d’investir son épargne. Pour découvrir les placements adaptés à son profil, consultez notre guide sur le profil investisseur et notre page sur le placement en Bourse.
Les marchés de taux et de devises réagissent fortement aux décisions des banques centrales ; ceux qui souhaitent se positionner sur ces mouvements utilisent parfois des CFD ; notre avis sur Vantage présente un courtier qui en propose. Les CFD sont des produits à effet de levier, à risque élevé de perte. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé.
FAQ
Comment calculer la mensualité d’un prêt ?
Avec la formule M = C × t / (1 – (1 + t)–n), où C est le capital, t le taux mensuel et n le nombre de mensualités, ou avec la fonction VPM d’un tableur.
Pourquoi paie-t-on plus d’intérêts au début du prêt ?
Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est le plus élevé au début du remboursement.
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal ne concerne que les intérêts ; le TAEG intègre aussi les frais, l’assurance et les garanties. C’est le TAEG qui permet de comparer les offres.
