Vous vendez un appartement, une maison ou un terrain qui n’est pas votre résidence principale ? La différence entre le prix de vente et le prix d’achat est une plus-value immobilière, imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Plus vous avez gardé le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention réduisent la facture. Ce calculateur estime en quelques secondes l’impôt à payer sur votre vente et ce que vous encaisserez réellement.
Barème 2026 : abattement IR de 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e ; prélèvements sociaux 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % de la 23e à la 30e. Hors abattements exceptionnels et cas d'exonération particuliers.
Comment fonctionne le calculateur
- Prix d’achat : le prix figurant dans l’acte. Pour un bien reçu en donation ou en héritage, c’est la valeur retenue dans l’acte de donation ou la déclaration de succession.
- Prix de vente : le prix inscrit dans l’acte de vente. Les frais de vente à votre charge (diagnostics obligatoires, commission d’agence payée par le vendeur) viennent en déduction.
- Années de détention : le nombre d’années pleines entre la date d’achat et la date de vente. C’est lui qui détermine les abattements.
- Frais d’acquisition : vous pouvez retenir un forfait de 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif, ou le montant réel des frais de notaire et droits de mutation s’il est plus élevé.
- Travaux : après 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’achat est admis sans justificatif. Sinon, vous déduisez les travaux réels de construction, d’agrandissement ou d’amélioration, factures à l’appui (hors entretien et travaux faits par vous-même).
Le calcul de la plus-value imposable
La plus-value brute se calcule ainsi : prix de vente − frais de vente − (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux). On applique ensuite deux abattements différents, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux, car leur rythme n’est pas le même.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
Résultat : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue chaque année.
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Les taux d’imposition en 2026
- Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value après abattement.
- Prélèvements sociaux : 17,2 %. La hausse de la CSG votée pour 2026 sur les revenus du capital ne s’applique pas aux plus-values immobilières.
- Surtaxe : si la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute, avec un lissage entre les tranches. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
L’impôt est payé par le notaire au moment de la vente, directement sur le prix. Vous n’avez rien à déclarer, à part reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus l’année suivante pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Un exemple concret
Vous avez acheté un appartement locatif 200 000 € et vous le revendez 300 000 € au bout de 12 ans, en retenant les forfaits de frais d’acquisition et de travaux :
- prix d’acquisition corrigé : 200 000 € + 15 000 € (forfait 7,5 %) + 30 000 € (forfait 15 %) = 245 000 € ;
- plus-value brute : 55 000 € ;
- abattement IR de 42 % (6 % × 7 ans) : impôt de 19 % sur 31 900 €, soit 6 061 € ;
- abattement prélèvements sociaux de 11,55 % (1,65 % × 7 ans) : 17,2 % sur 48 648 €, soit 8 367 € ;
- total à payer : 14 428 €, et vous encaissez 285 572 €.
Si vous attendez 10 ans de plus, l’impôt sur le revenu disparaît et seuls des prélèvements sociaux réduits restent dus.
Les principaux cas d’exonération
- Résidence principale : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention, si vous y habitiez au jour de la vente (ou si la vente intervient dans un délai normal après votre départ).
- Première vente d’un autre logement : exonération si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois.
- Petits prix : un bien vendu 15 000 € ou moins est exonéré.
- Retraités et invalides modestes : exonération sous conditions de revenus.
- Durée de détention : plus de 22 ans pour l’impôt, plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Ces cas ne sont pas tous simulés : la case « résidence principale » couvre le plus fréquent. Pour les autres, votre notaire vérifiera les conditions avant la signature.
Questions fréquentes
La plus-value immobilière est-elle soumise à la flat tax ?
Non. La flat tax de 31,4 % concerne les revenus et plus-values de placements financiers (actions, obligations, crypto). La plus-value immobilière a son propre régime : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt de la plus-value ?
Non. Les intérêts et frais d’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais d’entretien ne sont pas déductibles du calcul de la plus-value immobilière.
Comment calculer les années de détention ?
On compte les années pleines entre la date de l’acte d’achat et celle de l’acte de vente. Un bien acheté le 15 mars 2014 et vendu le 10 mars 2026 est détenu depuis 11 ans pleins, pas 12.
Et si je vends à perte ?
Une moins-value immobilière n’est pas imposée, mais elle ne peut pas non plus être déduite d’une autre plus-value ou de vos revenus.