La plus-value immobilière se réduit comme une bougie : 6 % par an d’abattement d’impôt à partir de la 6ᵉ année de détention, exonération totale à 22 ans — et 8 ans de plus pour effacer les prélèvements sociaux (30 ans). Vendre en début ou en fin de fenêtre fiscale peut coûter des dizaines de milliers d’euros.
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Les deux calendriers
Impôt (19 %) : 0 % d’abattement les 5 premières années, puis 6 %/an (6ᵉ-21ᵉ), 4 % la 22ᵉ — exonération au-delà de 22 ans révolus. Prélèvements sociaux (17,2 %) : même départ, mais 1,65 %/an (6ᵉ-21ᵉ), 1,6 % la 22ᵉ, puis 9 %/an — exonération à 30 ans. Un bien détenu 25 ans ne paie plus d’impôt mais encore 45 % de sa PV aux PS ; à 31 ans, plus rien. Chiffrez votre cas exact avec le simulateur de plus-value.
Avant de vendre : trois vérifications
La date d’acquisition compte — pas celle du compromis : chaque année au-dessus du seuil change la tranche. Les forfaits augmentent la base : frais 7,5 % et travaux 15 % (détention > 5 ans) gonflent le prix de revient et réduisent la PV imposable. La résidence principale reste exonérée sans condition de durée. Pour les investisseurs, la comparaison vente maintenant / vente dans N ans se fait en croisant ce simulateur avec la rentabilité locative et le barème IR.
Questions fréquentes
Pourquoi deux calendriers différents ?
Légiférés séparément : l’impôt suit la loi de 2011 (22 ans), les prélèvements sociaux la loi de 2004 (30 ans) — l’écart est resté.
Une donation reset-t-elle la durée ?
Oui : le donataire repart à zéro — une donation-parentale puis revente rapide peut maximiser l’abattement, avec vigilance sur les droits de donation.
Les 6 % s’appliquent à la PV ou au prix ?
À la plus-value brute : chaque année ôte 6 % du montant de la PV imposable à l’impôt.
La surtaxe > 50 000 € subit-elle l’abattement ?
Non : calculée sur la PV imposable à l’impôt après abattement, entre 2 et 6 % — le notaire l’établit.
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