Un crédit immobilier est d’abord un calcul financier : un capital, un taux, une durée, et des intérêts qui s’accumulent mois après mois. Ce simulateur de prêt immobilier vous montre la mensualité, le coût total et la répartition entre capital et intérêts pour chaque année. Sous l’outil, nous expliquons la mécanique de l’amortissement et l’effet d’une variation de taux, deux notions utiles pour tout investisseur.
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| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
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La mécanique d’un prêt amortissable
Un prêt immobilier classique est un prêt amortissable à mensualités constantes. Chaque mois, la banque calcule les intérêts sur le capital restant dû. Votre mensualité couvre d’abord ces intérêts, et le reste rembourse le capital. Comme le capital restant diminue, la part d’intérêts baisse et la part de capital augmente au fil du temps.
Sur un prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité est de 1 159,92 €. La première année, vous versez environ 6 888 € d’intérêts pour 7 031 € de capital. À mi-parcours, la dixième année, le rapport s’est inversé : 4 289 € d’intérêts pour 9 630 € de capital. La dernière année, il ne reste que 260 € d’intérêts.
La sensibilité au taux d’intérêt
Comme pour une obligation, la valeur d’un crédit dépend fortement du taux. Un point de plus ne paraît pas grand-chose, mais il s’applique pendant toute la durée du prêt :
| 200 000 € sur 20 ans | Mensualité | Coût des intérêts |
|---|---|---|
| Taux de 3,5 % | 1 159,92 € | 78 381 € |
| Taux de 4,5 % | 1 265,30 € | 103 672 € |
Un point de taux supplémentaire augmente la mensualité d’environ 105 € et le coût total de plus de 25 000 €. C’est la raison pour laquelle les décisions de la Banque centrale européenne, qui influencent les taux proposés par les banques, ont un effet direct sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages et sur l’activité des promoteurs et des banques cotées.
Effet de levier : emprunter plutôt que payer comptant ?
Emprunter pour acheter un bien, c’est utiliser l’effet de levier : avec un apport limité, vous contrôlez un actif de valeur bien supérieure. Si le bien prend de la valeur plus vite que le coût du crédit, le levier augmente le rendement de votre apport. Dans le cas contraire, il amplifie les pertes. Pour un investissement locatif, comparez toujours le rendement net attendu du bien (loyers moins charges, taxes et vacance) au taux de votre crédit, assurance comprise.
Rembourser par anticipation ou placer son épargne ?
Un remboursement anticipé « rapporte » l’équivalent du taux du crédit, sans risque. Il est d’autant plus intéressant qu’il intervient tôt, quand les intérêts pèsent le plus. Si un placement sans risque offre un rendement net supérieur au taux de votre prêt, garder son épargne peut être préférable. Pensez aussi aux indemnités de remboursement anticipé prévues par le contrat et à l’intérêt de garder une épargne de précaution.
Questions fréquentes
Pourquoi paie-t-on surtout des intérêts au début du prêt ?
Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est maximal au départ. La part de capital remboursée augmente ensuite chaque mois.
Le simulateur tient-il compte de l’inflation ?
Non, il raisonne en euros courants. Avec une mensualité fixe, l’inflation réduit le poids réel des remboursements au fil des années, ce qui avantage l’emprunteur.
Comment simuler l’assurance emprunteur ?
Renseignez son taux annuel en pourcentage du capital emprunté, par exemple 0,3. Le coût s’ajoute à la mensualité et au coût total.